Luxusimmobilien und die Versteuerung

Der Trend nach Luxusimmobilien ist derzeit ungebrochen, im Gegenteil, die Nachfrage nach derartigen Immobilien in immer höherer luxuriösen Ausstattung steigt gewaltig an. War doch New York einmal Vorreiter fĂŒr sĂŒndhaft teure
 Penthouse-Wohnungen, etabliert sich der Trend derzeit auch in Deutschland.

Die steuerliche Rechtslage ist sehr unterschiedlich in Europa und weltweit. FĂŒr jedes einzelne Land muss daher die Rechtslage des Landes geklĂ€rt werden. Hierzu eignen sich FachbĂŒcher und RechtsanwĂ€lte, deren Spezialgebiet den Immobilienmarkt beinhaltet.

Die rechtliche Lage ist Ă€hnlich zu handhaben. In Deutschland muss die GrundstĂŒcksfrage, ob Ackerland oder Bauland geklĂ€rt sein. Die Bebauung ist LĂ€ndersache, hier ist ein Einblick in das Grundbuchamt erforderlich, sowie eine Ansicht in den fĂŒr die GrundstĂŒcksflĂ€che gezeichneten Bebauungsplan. Handelt es sich um eine Luxus-Wohnung in einem Hochhaus, sollte die Höhe der HĂ€user im Bebauungsplan eingesehen werden.  Bei Auslandsimmobilien werden diese Angelegenheiten hĂ€ufig vom BĂŒrgermeisteramt bearbeitet.

ZustĂ€ndig fĂŒr den  Bebauungsplan kann aber die Landeshauptstadt sein. Es ist ganz wichtig die BauplĂ€ne des Landes einzusehen,  sonst kann leicht die Regel gelten:" Unwissenheit schĂŒtzt nicht vor Strafe" und der Bau wird im schlimmsten Fall abgerissen. Bei Luxus-Immobilien stellt sich die Frage, ob die Art der Immobilie in das Landschaftsbild passt.

Dies ist mit dem jeweiligen Bauamt zu regeln. Der Versorgungsanschluss von Wasser, Kanalisation und Strom, eventuell auch Gas muss geklĂ€rt werden. Diese formal rechtlichen Dinge haben natĂŒrlich auch bis auf Ausnahmen in Deutschland bestand.

Bei einer Luxus-Immobilie Ă€lterer Bauart ist eine Bewertung der Bausubstanz und des GrundstĂŒckes unverzichtbar zur etwaigen MĂ€ngelerkennung, die leicht einen sechsstelligen Betrag erreichen können.
 

Der Grundbuchauszug

GrundbuchauszĂŒge geben ĂŒber eventuelle Belastungen des Hauses oder des GrundstĂŒcks Auskunft.  Die Berechnung der BaumĂ€ngel und die sich daraus ergebene Summe, muss dem Kaufpreis hinzugerechnet  werden, wenn die Reparaturarbeiten in einem zeitnahen Zusammenhang mit dem Kauf der Immobilie stehen, um diese langfristig ĂŒber Jahre abschreiben zu können, welches jedoch zu einer Belastung der Steuervorteile fĂŒhrt.

Die Klientel der Luxus-ImmobilienkĂ€ufer kann zum grĂ¶ĂŸten Teil der Einkommensteuerpflichtigen zugerechnet werden. Hier geht es hauptsĂ€chlich darum, die Luxus-Immobilie ĂŒber die Abschreibung als Aufwendungen steuerlich geltend zu machen, damit der Buchverlust nicht zu einem tatsĂ€chlichen Verlust fĂŒhrt. Mit anderen Worten, hier ist die Abschreibung höher als der tatsĂ€chliche Wertverlust.

Weiterhin gilt seit dem 1.1.2006 eine neue höhere Abschreibung fĂŒr neu gebaute Immobilien. Der Abschreibungssatz betrĂ€gt seitdem 2% im Jahr.

Ausnahmen bilden denkmalgeschĂŒtzte Immobilien, hier gelten erhöhte Sonderabschreibungen. Derartige SteuervergĂŒnstigungen bilden fĂŒr viele Investoren und Eigennutzer eine finanzielle interessante Basis, gerade in dem Bereich der Luxus-Immobilie, denn darunter fallen auch Schlösser, GutshĂ€user und HerrenhĂ€user. Deren Renovierungskosten können in die Millionen gehen, da lohnt sich schon eine erhöhte Sonderabschreibung.

Allerdings stellen die DenkmalÀmter relativ hohe Anforderungen an den Investor. Umsatzsteuer fÀllt bei einem Kauf derartiger Immobilien nicht an, es sei denn, die Immobilie wird gewerblich oder privat genutzt, so das es sich um ein steuerpflichtiges Objekt handelt.

Eine wichtige Steuer ist die Grunderwerbsteuer, eine Steuer, die sich der Höhe nach aus dem festgesetzten Kaufpreis fĂŒr GrundstĂŒck und Haus ergibt und notariell beglaubigt wird. Die SĂ€tze sind in Deutschland von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich, in der Regel aber zwischen 3% bis 7% (bei Luxusobjekten) des Kaufpreises.

Bei Luxus-Immobilien ist es dringend ratsam, fachliche Kompetenz zu beweisen oder sich dieser anzunehmen,  da in diesem Preissegment Summen von bis zu 20 Millionen keine Seltenheit darstellen. Anleger, die ĂŒber ein Budget dieser GrĂ¶ĂŸenordnung verfĂŒgen, kommen fĂŒr weltweit angebotene Immobilien in Frage. In diesem Fall sind steuerliche Abschreibungen unbedingt mit einem Fach- Steuerberater oder dem Finanzamt zu klĂ€ren.

Die wichtigsten Punkte beim Kaufen oder Bauen im Ausland ist nach wie vor die Eigentumsfrage, die BebauungsflĂ€che und die Art der Bebauung. Sonst nĂŒtzt es wenig, wenn das GrundstĂŒck in einem Naturschutzgebiet liegt oder das Land/ Gemeinde keine GrundstĂŒckserschließung dafĂŒr vorsieht und sich weit und breit kein Stromanschluss befindet.

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